Modelado Financiero de Bienes Raíces

Modelado Financiero de Bienes Raíces  

Articulo Original (inglés): https://www.mergersandinquisitions.com/real-estate-financial-modeling/

"¡Estás despedido!"

Ah, la realidad de la televisión.

Donald Trump podría haberse mudado a otras empresas desde que hizo su fortuna en bienes raíces, pero eso no significa que deba abandonar sus sueños de convertirse en un gurú de bienes raíces.

Sin embargo, antes de sumergirse, debe aprender sobre el campo, cómo se construyen las propiedades y cómo funcionan los fideicomisos de inversión inmobiliaria.

En otras palabras, la modelización financiera inmobiliaria.

Sigue leyendo, y quizás estés en camino de convertirte en el próximo Donald Trump.

Cómo funciona la industria inmobiliaria ...

Si estás leyendo esto, asumiré que sabes qué es una propiedad.

En términos generales, "propiedad" se refiere a terrenos, edificios o fábricas que valen algo, pero específicamente para el modelado de bienes raíces, "propiedad" significa "un edificio que genera ingresos y ganancias y se puede comprar y vender".

Ejemplos: edificios de apartamentos, hogares, oficinas, hoteles, instalaciones de almacenamiento y centros de salud, como hogares de ancianos.

Los bienes inmuebles pueden dividirse en algunas categorías:

Residencial (apartamentos y viviendas)

Comercial (oficinas y retail).

Almacenamiento e industrial.

Hoteles

Etc…

Los modelos de negocios inmobiliarios, los márgenes de ganancia típicos y las valoraciones de cada segmento difieren.

Por ejemplo, los hoteles tienen flujos de ingresos mucho menos predecibles, ya que cada cliente solo reserva una habitación por unas pocas noches, mientras que los apartamentos a menudo tienen contratos de arrendamiento de un año y los espacios de oficinas y tiendas minoristas a menudo tienen contratos de arrendamiento de varios años.

Acerca de los fideicomisos de inversión inmobiliaria Justo encima de las propiedades individuales, usted tiene fideicomisos de inversión en bienes raíces, que son compañías que compran, venden y operan docenas, cientos o miles de propiedades.

Son como firmas de capital privado, pero para propiedades en lugar de empresas.

Y operan de la misma manera que lo hacen las firmas de educación física: recaudan dinero de los inversionistas y luego adquieren propiedades mediante una combinación de deuda y capital, operan y mejoran las propiedades con el tiempo y finalmente las venden.

Tipos de fideicomisos de inversión inmobiliaria explicados:

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria de capital hacen lo que describí anteriormente y adquieren propiedades completas, mientras que los fideicomisos de inversión inmobiliaria de hipotecas solo compran y venden hipotecas; Los fideicomisos de inversión inmobiliaria híbridos hacen ambos. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria de equidad son mucho más comunes que las últimas dos categorías.

Y luego puede dividir los fideicomisos de inversión inmobiliaria por el tipo de propiedad en el que se centran: residencial, hotelero, oficina, almacenamiento, etc.

Modelado financiero de bienes raíces vs modelado financiero normal

Comencemos por el modelado de propiedades individuales: cómo piensa construir un apartamento, una oficina o un hotel en su totalidad, y luego cómo estimar los gastos, los ingresos y el precio de venta.

El modelado de propiedades está muy involucrado y hay mucha jerga en el camino: este artículo es solo una introducción y una referencia rápida para usted, por lo que no voy a escribir 50,000 palabras aquí en todos los matices.

(Si desea "profundizar", debe considerar invertir en nuestro curso completo de Modelado financiero de bienes raíces ).

Piense en el modelo financiero de bienes raíces como "el inicio cumple con la compra apalancada":

Usted está empezando literalmente con nada, asumiendo que está modelando un nuevo desarrollo de propiedades.

Con el tiempo, incurrirá en más gastos a medida que desarrolle la propiedad y finalmente obtendrá una ganancia tan pronto como los inquilinos se muden y comience a cobrarles el alquiler.

Pero al igual que en una compra apalancada, utiliza una combinación de capital (efectivo) y deuda de los inversores para financiar el desarrollo.

Y también como en un modelo LBO, siempre necesita vender la propiedad en el futuro para obtener un buen retorno de su inversión.

En comparación con los modelos financieros normales, aquí están las diferencias clave:

El modelado de propiedades es mucho más granular: estará pensando en espacios de estacionamiento individuales, habitaciones, pies cuadrados o metros cuadrados, etc. Si eres artístico, incluso puedes dibujar algunas imágenes y diagramas en el camino.

El tiempo es mucho más importante. No se puede asumir números ligeramente diferentes cada año: se reducen a meses individuales y se hacen suposiciones muy diferentes en las diferentes fases del proyecto.

El financiamiento es ... diferente. Utiliza diferentes tipos de deuda y capital, y el financiamiento total requerido es a menudo un número mucho mayor de lo que usted espera porque los intereses se capitalizan mientras la propiedad está en construcción.

Un tutorial de desarrollo de la propiedad

En primer lugar, debe averiguar qué tan grande es su propiedad. Usted mide esto en pies cuadrados o metros cuadrados, y ocasionalmente en otras unidades como acres (43.560 pies cuadrados) o hectáreas (10,000 metros cuadrados).

Una vez que descubras qué tan grande será el bloque de tierra, debes tener en cuenta que toda el área no será rentable: solo una pequeña parte será.

Entonces, calcula el área bruta y el área rentable (generalmente un porcentaje del área bruta, según los requisitos locales de zonificación), y luego calcula cuánto costará desarrollar todo.

Hay 5 grandes categorías de gastos con propiedades:

Costos difíciles: en realidad construir paredes, pisos, techos, puertas, etc.

Costos blandos: pago de asesoría legal, servicios de arquitectos y otros servicios profesionales encantadores.

Adquisición de tierras: la tierra cuesta dinero. Una gran cantidad de dinero, especialmente en ubicaciones privilegiadas como Manhattan, el centro de Londres, etc.

Muebles, accesorios y equipos (FF&E): autoexplicativos: sillas, escritorios, mesas, computadoras y cualquier otra cosa que reciban los inquilinos cuando se mudan.

Mejoras para los inquilinos (TI): Algo así como FF&E, pero estos son elementos personalizados que los inquilinos han solicitado. Digamos que le está dando sillas estándar a todos, pero uno de sus inquilinos ha solicitado sillas Aeron para su gente, eso sería una mejora para los inquilinos.

Una vez que haya estimado todos estos elementos, puede llegar a una estimación aproximada de cuánto costará desarrollar la propiedad.

Entonces, usted entrega esa estimación a sus inversores . Las dos fuentes principales de financiamiento para el desarrollo de propiedades son la equidad (efectivo) y la deuda.

Dentro de la equidad, no hay equidad desarrollador - lo que, el desarrollador de la propiedad está lanzando en - y luego 3 rd capital inversor partido - lo que otros inversores están contribuyendo a obtener un porcentaje de su propiedad.

Equidad desarrollador tiende a ser un porcentaje mucho menor que 3 rd capital inversor partido, y en conjunto ambas formas de capital ocupa una minoría (a menudo 20 - 30%) de la financiación total.

De manera similar a la relación de apalancamiento en un modelo de LBO, usted usa la proporción de préstamo a costo (LTC) de desarrollos similares en el mercado para determinar qué porcentajes de deuda y capital tienen sentido.

Normalmente, usted comienza con el supuesto de que la deuda total y el capital requerido son iguales a los Costos Duros + Costos blandos + Costos de Adquisición de Tierras + FF&E + TIs.

Pero una vez que ingresa y completa más del modelo, también debe agregar los intereses capitalizados y el déficit operativo (es decir, cuánto pierde la propiedad antes de que comience a generar ganancias) al total de fondos requeridos.

La clave para los modelos financieros de bienes raíces: tiempo

Dicen que los bienes raíces son "Ubicación, ubicación, ubicación", pero el desarrollo inmobiliario es "Tiempo, tiempo, tiempo" (y ubicación).

Una vez que haya calculado los costos totales, a continuación, debe dividir la construcción en fases.

Las tres fases más comunes son la pre-construcción , la construcción y la post-construcción , y pueden durar entre 1 y 2 años (divididas en meses en su modelo) cada una, según la complejidad del desarrollo.

Antes de la construcción: Aquí es donde compra el terreno (Costos de adquisición de terrenos) y donde comienzan a aparecer algunos de los Costos blandos (honorarios legales, permisos, etc.). Debe pagar por todos aquellos antes de que comience la construcción.

Construcción: Usted incurre en muchos de los Costos duros aquí, junto con los Costes blandos continuos, y puede comenzar a pagar algunos de los FF&E y TI hacia el final.

Post-construcción: los costos suaves continúan incluso después de que se construye el edificio; También puede continuar incurriendo en gastos de FF&E y TI aquí.

Luego, una vez que tenga un bosquejo aproximado de cuánto en costos de desarrollo incurrirá cada mes en su línea de tiempo, puede comenzar a pensar en los ingresos, los gastos operativos y los impuestos a la propiedad .

Ingresos y gastos de desarrollo de propiedad

Las categorías de ingresos dependen del tipo de propiedad: para hoteles, vería la Tasa diaria promedio (ADR) multiplicada por la cantidad de habitaciones multiplicada por la tasa promedio de ocupación (y luego buscaría en otras fuentes, como alimentos y bebidas, eventos, telecomunicaciones). , etc.).

Pero para oficinas o tiendas minoristas, solo estimaría la tasa por pie cuadrado o por metro cuadrado, multiplicada por el área rentable y luego multiplicada por la tasa de ocupación.

Para los apartamentos, hay dos grandes fuentes de ingresos: alquiler mensual y tarifas de estacionamiento mensuales.

Para estimar el alquiler mensual, debería mirar el área rentable de la propiedad, averiguar cuánto espacio necesita para una unidad de apartamento individual y luego determinar cuánto cobrar a los inquilinos.

Digamos que tiene un complejo de apartamentos con 200 unidades, cada una de las cuales tiene 50 metros cuadrados (~ 538 pies cuadrados). En una ciudad grande, podría obtener $ 2,500 por mes por eso, lo que le otorga $ 6 millones en ingresos por alquileres (200 * $ 2,500 * 12).

Podría calcular los ingresos de estacionamiento estimando cuántos lugares de estacionamiento se requieren para cada unidad, y luego las tarifas mensuales para cada lugar.

Pero espere: no es tan simple como sumar estos dos números para calcular los ingresos totales. También debe compensar una asignación de vacante con este número para reflejar el hecho de que no todas las unidades se llenarán en todo momento. Un número típico podría estar en el rango de 5-10%.

Una vez que haya hecho eso, puede calcular el ingreso neto anual.

Luego, debe calcular los gastos operativos (mantenimiento de la propiedad, pago de seguros, servicios públicos, etc., según los términos del contrato de arrendamiento) y los impuestos a la propiedad (según las regulaciones de zonificación en el área).

Por lo general, los estimas por pie cuadrado o por metro cuadrado, en base a propiedades similares en el área.

Luego puede tomar los ingresos netos y restar los gastos operativos y los impuestos a la propiedad para obtener ...

Ingresos netos de operación (NOI) y tasas de capitalización

El ingreso neto operativo (NOI) de la propiedad.

NOI es similar al EBITDA para las empresas normales, porque:

Excluye Depreciación y Amortización

Excluye los ingresos por intereses / (Gastos) (de la financiación de la deuda, por ejemplo)

Excluye ganancias / (pérdidas) en ventas de activos

Excluye gastos generales corporativos (para REITs)

Excluye los impuestos sobre la renta (todavía se tienen en cuenta los impuestos a la propiedad)

El ingreso operativo neto se confunde un poco cuando se trata de gastos de capital (CapEx).

Algunas personas sí incluyen los gastos de capital ( CapEx) de mantenimiento , lo que cuesta mantener su propiedad en su condición actual, pero nunca es correcto incluir elementos como adquisiciones, desarrollos o renovaciones porque representan un crecimiento en la propiedad.

Entonces, en el fondo: necesita profundizar y averiguar cómo la persona calculó el NOI y si ha restado o no el CapEx de mantenimiento.

Una vez que tenga el margen de explotación (NOI), se puede calcular la tasa de capitalización , también conocido como tope de tipo , o de rendimiento en algunos países (como el Reino Unido):

Tasa de capitalización = NOI / Valor de la propiedad

Entonces, digamos que su nuevo complejo de apartamentos generará $ 6 millones en ingresos operativos netos anuales y desea venderlo por $ 100 millones. La tasa de tope sería del 6%.

Las tasas de capitalización son la inversa de los múltiplos de valoración, porque una tasa de capitalización superior significa que la propiedad vale menos; una tasa máxima del 10% corresponde a un múltiplo 10x, pero una tasa máxima del 5% corresponde a un múltiplo 20x.

En general, se ven tasas máximas entre el 5% y el 10% en todos los tipos de propiedad, con tasas más bajas en las grandes ciudades y tasas más altas en el medio de la nada.

Financiación de la construcción y venta de la propiedad.

Bien, ahora tiene los gastos de desarrollo mensuales estimados y su NOI mensual basado en los ingresos netos menos los gastos operativos y los impuestos a la propiedad.

Entonces, ahora necesita calcular la cantidad de fondos que necesita para construir la propiedad y operarla hasta que alcance la rentabilidad.

Una vez que lo haya hecho, recurrirá gradualmente al capital hasta alcanzar el número máximo permitido (en función de la demanda de los inversores y lo que están dispuestos a pagar), y luego comenzará a utilizar la deuda hasta que ya no necesite financiamiento y El proyecto alcanza rentabilidad.

Cuando recurre a la deuda, también debe capitalizar los pagos de intereses hasta que tenga suficiente flujo de efectivo para pagar los intereses en efectivo, de modo que esa cantidad se sume al total de fondos requeridos al principio, creando una referencia circular .

Al igual que en un modelo de compra apalancada, usted asume que la propiedad se vende al final del período que está viendo, normalmente alrededor de 5 años, y basa este precio de venta en la tasa máxima de propiedades similares en el área y en qué su NOI es en el año 5.

Veamos algunos números específicos y juntemos todo:

Sacas $ 20 millones en capital en el primer año del desarrollo.

Luego, usted se lleva una deuda de $ 60 millones en los años 2-4; para el año 5 ya ha alcanzado la rentabilidad, por lo que ya no necesita recurrir a la deuda.

Su ingreso operativo neto (NOI) en el año 5 es de $ 8 millones.

La tasa de capitalización para propiedades similares en su área es del 7%.

Entonces, el precio de venta de la propiedad sería de $ 8 millones / 7%, o aproximadamente $ 114 millones.

Pero también ha utilizado una deuda de $ 60 millones, que debe ser pagada, por lo que sus ganancias netas se reducen a $ 54 millones (ignoramos las tarifas de venta y transferencia aquí).

Entonces, ¿qué sucede cuando invierte $ 20 millones en el año 1 y luego gana $ 54 millones en el año.

Usando Excel, puede ingresar -20, luego 0, otro 0, otro 0 y finalmente 54 y luego usar la función IRR para obtener su respuesta: es un retorno de aproximadamente el 28%, lo cual es muy bueno para todos los estándares.

En la vida real, los desarrollos inmobiliarios a menudo tienen rendimientos mucho más bajos porque los precios de venta y las tasas máximas son impredecibles; Los proyectos también tienden a funcionar por encima del presupuesto y atrasados ​​en el calendario.

Cómo se conectan las propiedades a los fideicomisos de inversión inmobiliaria

Así que ahora entiendes los conceptos básicos de cómo funciona el desarrollo de propiedades. Estamos en el modo de "curso acelerado" aquí, por lo que pasamos al siguiente tema: cómo se conectan las propiedades y los fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Afortunadamente, es bastante simple: un fideicomiso de inversión en bienes raíces posee docenas, cientos o miles de propiedades.

Entonces pueden hacer 4 cosas con estas propiedades:

Operar y mejorar las propiedades existentes.

Desarrollar nuevas propiedades.

Adquirir nuevas propiedades.

Disponer de las propiedades existentes.

Entonces, cuando proyecta un fideicomisos de inversión inmobiliaria, usa las tasas de capitalización, el NOI y los valores de propiedad de segmentos de propiedad completos para estimar lo que sucede en cada categoría anterior.

Los ingresos de alquiler en todas las propiedades se convierten en los ingresos del fideicomisos de inversión inmobiliaria, y luego los  gastos operativos y los impuestos a la propiedad de todas las propiedades se convierten en parte de los gastos del fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Otros gastos clave incluyen gastos generales corporativos y G&A, depreciación (ignorados a nivel de propiedad, pero extremadamente importantes a nivel corporativo) y gastos de intereses (los fideicomisos de inversión inmobiliaria necesitan mucha deuda para comprar propiedades).

Luego, toda la propiedad en sí misma aparece en el balance general del fideicomisos de inversión inmobiliaria como un activo, y las partidas como desarrollo, adquisiciones, CapEx de mantenimiento y la venta de activos inmobiliarios se muestran en el estado de flujo de efectivo en Flujo de efectivo proveniente de inversiones (CFI).

Entonces, ¿cómo funcionan los REIT, exactamente?

Así es como se conectan las propiedades y los fideicomisos de inversión inmobiliaria, pero hay muchos otros requisitos para los fideicomisos de inversión inmobiliaria:

Si distribuyen el 90% de sus ingresos imponibles como dividendos, no pagan impuestos a las ganancias corporativas.

El 75% del ingreso bruto debe provenir de activos relacionados con bienes raíces.

El 75% de los activos debe estar relacionado con bienes raíces.

Debe haber más de 100 accionistas y menos de 5 accionistas no pueden poseer más del 50% de la compañía.

Estos son los requisitos para los fideicomisos de inversión inmobiliaria basados ​​en los Estados Unidos; difieren según el país, pero generalmente siguen las pautas anteriores, a veces con números ligeramente diferentes.

Ahora, piense en lo que significan los requisitos anteriores: los fideicomisos de inversión inmobiliaria necesitan grandes cantidades de fondos porque necesitan activos inmobiliarios costosos en sus balances ... pero deben renunciar al 90% de sus ganancias cada año en forma de dividendos.

Por lo tanto, nunca pueden ahorrar una gran cantidad de efectivo en sus hojas de balance.

En su lugar, deben confiar en aumentar constantemente su deuda y capital y vender propiedades para financiar adecuadamente sus operaciones.

Estados Financieros fideicomisos de inversión inmobiliaria

A medida que avanzamos a través de los estados financieros de un fideicomisos de inversión inmobiliaria, tenga en cuenta los puntos anteriores en un fideicomisos de inversión inmobiliaria que comprende propiedades individuales, la falta de impuestos a las ganancias corporativas y la necesidad constante de recaudar fondos a través de deuda y capital.

Al igual que con los bancos, las compañías de seguros y el petróleo y el gas, el estado de resultados se ve más diferente para los REIT, seguido del balance y luego del estado de flujo de efectivo.

Cuenta de resultados fideicomisos de inversión inmobiliaria

Así es como podría verse el estado de resultados de un fideicomisos de inversión inmobiliaria, desde Ingresos en la parte superior hasta Ingresos netos en la parte inferior:

Ingresos: se divide en ingresos por alquileres (90% +) e ingresos y tarifas misceláneos.

Gastos: Gastos operativos a nivel de propiedad, impuestos a la propiedad, G&A, Depreciación y Gastos de interés neto.

Ganancias / (Pérdidas) de inversiones de capital y ganancias / (pérdidas) en la venta de terrenos - dos artículos “intermedios”; el primero se refiere a los ingresos netos de cualquier empresa o empresa donde REIT posee menos del 50%.

Ingresos por operaciones continuas: Ingresos - Gastos + Ganancias / (Pérdidas) de Inversiones de capital + Ganancias / (Pérdidas) en la venta de terrenos.

Operaciones discontinuadas: ingresos por operaciones discontinuadas + ganancia / (pérdida) en la venta de edificios y FF&E. Este es realmente importante para los fideicomisos de inversión inmobiliaria: siempre tienen "operaciones discontinuas", ya que siempre están vendiendo activos.

Ingreso Neto: Ingreso de Operaciones Continuas + Operaciones Descontinuadas. Tenga en cuenta que no hay impuestos sobre la renta corporativos debido a los requisitos fideicomisos de inversión inmobiliaria mencionados anteriormente.

Ganancias / (Pérdidas) de intereses no controlados: Esta va más allá del alcance de esta guía de curso acelerado, pero se refiere a los ingresos netos de compañías que el fideicomisos de inversión inmobiliaria posee más del 50% y que ya se han incorporado en las finanzas anteriores. Debe restar estos debido a las normas contables.

Ingreso neto atribuible a la compañía: Ingreso neto - Ganancias / (Pérdidas) de intereses no controlados.

Para obtener un ejemplo real de los estados financieros de un fideicomisos de inversión inmobiliaria, haga clic aquí para ver los estados históricos de AvalonBay (un fideicomisos de inversión inmobiliaria residencial).

Balance de fideicomisos de inversión inmobiliaria

A diferencia del balance de una empresa tradicional, el balance de un fideicomisos de inversión inmobiliaria se divide en Activos de Bienes Raíces y Otros Activos en el lado de Activos.

El otro lado es más tradicional, con categorías de  Pasivos y Patrimonio de los Accionistas.

Aquí están los artículos más comunes en el lado de Activos en cada categoría:

Bienes inmuebles: Terrenos; Edificios y mejoras; Muebles, accesorios y equipos; Depreciación acumulada; Construcción en progreso; Tierra ocupada para el desarrollo; Activos inmobiliarios mantenidos para la venta.

Otros Activos: Efectivo y Equivalentes de Efectivo; Intereses de capital; Cuotas de financiamiento capitalizadas; Cuentas por cobrar; Gastos pagados por anticipado.

El número de la depreciación acumulada tiende a ser masivo , lo que crea problemas para nuestra valoración, como veremos más adelante.

Además, tenga en cuenta que los Activos inmobiliarios no se separan en las categorías que podría esperar: propiedades existentes, propiedades desarrolladas, propiedades adquiridas, etc.

Nos haría la vida más fácil si lo fueran, pero los REIT deben seguir las convenciones de GAAP / IFRS para las categorías de activos en sus balances.

Ahora, al otro lado:

Pasivos: Deuda (separados en muchos tramos); Cuentas por pagar; Gastos acumulados; Intereses no controlados redimibles.

Patrimonio de los accionistas: igual que de costumbre. Los intereses no controlados son extremadamente comunes aquí.

Los intereses no controlados redimibles van más allá del alcance de este tutorial, pero se refieren a la opción de REIT de recomprar parte de la estructura de la sociedad corporativa de los inversores.

Estado de flujo de efectivo fideicomisos de inversión inmobiliaria

El estado de flujo de efectivo es muy estándar: comience con el ingreso neto, agregue cargos no monetarios como la depreciación, amortización y compensación basada en acciones, y luego tome en cuenta los cambios en los activos y pasivos operativos para calcular el flujo de efectivo de las operaciones.

El flujo de efectivo de la inversión para fideicomisos de inversión inmobiliaria se refiere a cualquier cosa relacionada con sus activos inmobiliarios : desarrollo, adquisiciones, gastos de capital y venta de propiedades, terrenos, etc.

El flujo de efectivo del financiamiento incluye todos los elementos normales: aumento y cancelación de deuda y acciones preferentes, emisión de acciones, recompra de acciones y emisión de dividendos (enorme para fideicomisos de inversión inmobiliaria).

Cómo todo fluye junto

Primero, proyecta cómo el fideicomisos de inversión inmobiliaria aumentará los alquileres de las propiedades de la misma tienda (propiedades existentes) de un año a otro; que comprende la mayor parte de los ingresos del fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Luego, proyecta cuánto gastan en el desarrollo y la adquisición de nuevas propiedades y asume una tasa y un margen máximos para ambos para calcular el NOI y los ingresos.

Luego, calcula la cantidad de propiedades de las que se deshará el fideicomisos de inversión inmobiliaria y asume una tasa de capitalización máxima y un margen NOI para calcular sus ingresos de operaciones discontinuadas.

Usando los supuestos de margen e ingresos, puede volver a los gastos operativos y los impuestos de propiedad para cada segmento.

Sume los ingresos y gastos para cada segmento diferente para comenzar a crear el estado de resultados ; la depreciación puede ser un supuesto simple (valor bruto de la construcción y valor / vida útil de FF&E) y los gastos por intereses se derivan de los esquemas de deuda.

Los elementos de operaciones discontinuadas fluyen desde el segmento de propiedades dispuestas.

Una vez que tenga el estado de resultados, el balance general se deriva principalmente del programa a nivel de segmento y otras partidas como AR y los gastos prepagos pueden ser un porcentaje de los ingresos o gastos.

Gran parte del estado de flujo de efectivo se deriva de los otros estados, y la sección de actividades de inversión proviene del programa a nivel de segmento.

Para conocer cómo funciona esto, haga clic aquí para ver una lección de muestra gratuita sobre cómo modelar las disposiciones y las operaciones discontinuas para AvalonBay.

Métricas de Operación y Valoración de fideicomisos de inversión inmobiliaria

Comencemos con las métricas operativas y de valoración que no son significativas para los fideicomisos de inversión inmobiliaria:

P / E : incluye Depreciación, un cargo masivo no monetario para REIT, por lo que no lo usamos.

P / BV - Los fideicomisos de inversión inmobiliaria tienen una enorme cantidad de depreciación acumulada, por lo que no utilizamos el valor contable. Toda la Depreciación Acumulada es un contra-activo en el lado de los Activos, por lo que hace que el Patrimonio de los Accionistas disminuya artificialmente.

EBITDA y EBIT - En realidad queremos tener en cuenta el gasto de interés para los fideicomisos de inversión inmobiliaria, porque es un cargo de dinero en efectivo que hace afectan cuánto pueden pagar en dividendos.

Ingresos / Crecimiento de ingresos: nos importa mucho más la capacidad de un fideicomisos de inversión inmobiliaria para pagar dividendos y la cantidad de flujo de efectivo que está generando que su crecimiento de primera línea.

Entonces, en lugar de las métricas anteriores, hay dos nuevas métricas importantes que debe conocer al analizar los fideicomisos de inversión inmobiliaria:

Fondos de operaciones (FFO): Ingreso neto + Depreciación y amortización + Pérdidas en ventas de activos - Ganancias en ventas de activos

Fondos ajustados de operaciones (AFFO): FFO - Mantenimiento CapEx + Otros ajustes

Con FFO, está aproximando la cantidad de REIT que puede emitir en dividendos de forma recurrente de un año a otro.

D&A siempre es no efectivo y no afecta su capacidad de emisión de dividendos, por lo que lo agrega nuevamente; se asume que las pérdidas y ganancias son no recurrentes, por lo que también las excluye.

El único problema con FFO es que no está tomando en cuenta el CapEx requerido para mantener todas sus propiedades, por lo que AFFO existe.

Muchos analistas sostienen que AFFO representa mejor la cantidad de dividendos potenciales que un REIT puede emitir de forma continua, porque deben mantener sus propiedades sin importar lo que hagan.

Luego hay otras métricas que debe saber: por ejemplo, puede calcular el Ingreso Neto Operativo (NOI) para el REIT completo al resumir el NOI de todas sus propiedades, y también puede calcular la Tasa de Cap del REIT dividiendo su NOI por El valor bruto de los activos inmobiliarios en su balance.

Los ratios de pago de dividendos (dividendos / ingresos netos) también son importantes para realizar un seguimiento porque un REIT debe pagar al menos el 90% en todo momento para evitar los impuestos a las ganancias corporativas.

A veces, también calcula Dividendos / FFO o Dividendos / AFFO y los denomina "Proporciones de pago", bajo el argumento de que FFO y AFFO son mejores métricas de cuánto puede dividir realmente un REIT en dividendos.

Valuación fideicomisos de inversión inmobiliaria

Al igual que con otras industrias, la fórmula es la misma aquí: metodologías familiares con diferentes métricas y múltiplos, y luego algunas técnicas nuevas.

Por lo tanto, aún usa comps públicos y transacciones precedentes, e incluso puede usar un DCF para valorar un fideicomisos de inversión inmobiliaria si así lo desea, aunque eso no es muy común.

Para las comps públicas y las transacciones precedentes, las métricas clave son FFO y AFFO y los múltiplos de valoración correspondientes son Valor de capital / FFO y Valor de capital / AFFO (a veces se ven calculados como Precio por acción / FFO por acción y Precio por acción / AFFO Por acción).

Por lo general, busca comparaciones y transacciones basadas en activos inmobiliarios brutos en lugar de indicadores como ingresos o EBITDA, y puede hacer otro recorte basado en la subindustria fideicomisos de inversión inmobiliaria (residencial, hoteles, oficinas, etc.).

Por lo general, existe una correlación entre los múltiplos FFO y AFFO y la Tasa máxima de REIT: una Tasa Cap más baja significa que la cartera de REIT vale más, lo que (teóricamente) significa que deberían tener múltiplos de valoración más altos, y viceversa.

A veces, también calcula el rendimiento de FFO (1 / FFO) y el rendimiento de AFFO (1 / AFFO) y los compara con la tasa de capitalización de toda la cartera del REIT para ver si los mercados públicos lo están valorando correctamente.

El modelo del valor liquidativo (NAV)

¿Recuerda el punto anterior acerca de que el valor en libros no es una gran métrica para los REIT debido a sus altos saldos de depreciación acumulada?

Puede arreglar eso y valorar un fideicomisos de inversión inmobiliaria utilizando su balance con el modelo del Valor liquidativo (NAV).

Este es un modelo de NAV diferente al que ve para las compañías de petróleo y gas, o para las compañías de seguros (confuso, lo sé).

Aquí está la idea básica:

Usted mira el NOI existente de fideicomisos de inversión inmobiliaria por segmento, y asigna una tasa máxima a cada segmento para determinar cuánto vale cada uno. Resuma el valor de cada segmento para calcular cuánto valen los Activos Brutos de Bienes Raíces del fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Luego, valora el resto de los activos de fideicomisos de inversión inmobiliaria (cualquier cosa que no esté relacionada con bienes raíces + cualquier cosa relacionada con bienes raíces pero que no genere ingresos, como Construction in Progress) asumiendo una ligera prima o un descuento en sus valores de balance. . Se excluye completamente la Depreciación Acumulada.

Sume el valor total de todos sus activos.

Ahora, suponga una ligera prima o descuento (o nada) para todos los pasivos del fideicomisos de inversión inmobiliaria, y resúmalos.

Reste el valor del pasivo modificado del valor del activo modificado para llegar al Valor del activo neto (NAV), que luego puede dividir por el recuento de acciones para obtener el NAV por acción.

Como puede ver, la mecánica de un modelo NAV no es difícil: solo está modificando los valores de balance y seleccionando las tasas máximas.

Lo que es difícil es determinar cómo modificar todo y las tasas de límites específicas para usar en primer lugar.

La teoría detrás de un modelo NAV es que los mercados privados, al menos para bienes raíces, a menudo son más eficientes que los mercados públicos, por lo que las tasas de topes prevalecientes por propiedad y geografía pueden ser más precisas que la valoración del mercado público de un fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Esa es una buena teoría, pero elegir las tasas de capitalización adecuadas es difícil y requiere mucho tiempo y necesita conocer los mercados locales de bienes raíces, o el acceso a corredores y desarrolladores en esos mercados, para hacer todo esto.

Suponiendo que realmente puede elegir las Tasas máximas y valorar todo lo demás en el balance de forma adecuada, puede comparar el Valor liquidativo por acción con el precio actual de las acciones del fideicomisos de inversión inmobiliaria para ver si se está negociando con un descuento, una prima o aproximadamente en el nivel correcto.

Haga clic aquí para ver un ejemplo real de cómo comenzar a construir un modelo NAV para AvalonBay, un fideicomisos de inversión inmobiliaria residencial líder (se incluyen archivos de Excel de muestra) .

El método de valoración de costo de reemplazo

El costo de reemplazo, también conocido como Valor de reemplazo, es otra metodología de valoración específica de bienes raíces.

Al igual que el modelo NAV, la idea es simple: usted observa el área bruta de su propiedad y estima cuánto costaría reconstruir la propiedad completa hoy , según los Costos Durables, Costos Suaves, Costos de Adquisición de Tierras, FF&E , y TIs por pie cuadrado o por metro cuadrado.

Entonces, supongamos que los sumas todos a $ 750.00 por pie cuadrado. Pero el precio de venta para la propiedad es de $ 800.00 por pie cuadrado.

En ese caso, parece que la propiedad está ligeramente sobrevaluada, ya que teóricamente podría construir una propiedad nueva e idéntica por menos del precio de venta.

Sin embargo, esa lógica no se sostiene exactamente en el mundo real porque la construcción de una nueva propiedad es arriesgada y requiere mucho tiempo, a menudo se ejecuta por encima del presupuesto y retrasada, y no se puede construir la nueva propiedad en la misma ubicación - Así que no hay garantías de que valga tanto.

Por lo tanto, el costo de reemplazo se usa más como un "control de validez" que cualquier otra cosa. Se usa para ver si el precio de venta de una propiedad tiene sentido en lugar de una metodología de valoración estricta.

Y mientras que técnicamente también puede aplicarlo a los fideicomisos de inversión inmobiliaria, se usa principalmente para propiedades individuales debido a la naturaleza del análisis que requiere mucho tiempo y la incapacidad de obtener buenas estimaciones del gasto por pie cuadrado o metro cuadrado en diferentes regiones.

Modelos de fusión fideicomisos de inversión inmobiliaria y modelos LBO

Ahora para la parte fácil.

Al igual que con los modelos de fusión y LBO en otras industrias, no hay nada mecánicamente diferente en ninguno de los fideicomisos de inversión inmobiliaria: aún combina los 3 estados de cuenta y asigna el precio de compra en un modelo de fusión, y aún utiliza una combinación de deuda y capital y luego vende La empresa después de 3-5 años en un modelo LBO.

Las diferencias se relacionan con los métodos de compra y la viabilidad de las ofertas en lugar de los mecanismos.

Con un modelo de fusión, por ejemplo, es casi imposible que un fideicomisos de inversión inmobiliaria use mucho efectivo o deuda; tienen poco efectivo debido al requisito de “emitir el 90% de los ingresos imponibles como dividendos” y tienden a estar altamente apalancados ya, por lo que 100 % ofertas de acciones son extremadamente comunes.

Al igual que las compañías normales, los fideicomisos de inversión inmobiliaria están motivados para fusionarse para reducir costos y obtener más ingresos, pero a menudo también están motivados geográficamente: dos fideicomisos de inversión inmobiliaria que compiten en una región, por ejemplo, podrían decidir unir fuerzas y ganar más poder de fijación de precios para poder aumentar Alquila y evita competir entre sí.

Y luego hay un montón de pequeñas diferencias: no se aplican impuestos a las ganancias corporativas al calcular la acumulación / dilución, las amortizaciones de activos tal vez se basen en las Tasas máximas y la acumulación / dilución de métricas como FFO por acción, AFFO por acción y Dividendos por Compartir además del estándar EPS.

Los modelos REIT LBO no son terriblemente comunes en tiempos económicos normales porque los fideicomisos de inversión inmobiliaria están altamente apalancados por la naturaleza; es difícil obtener un buen rendimiento si la compañía ya tiene una alta carga de deuda.

Siguen siendo más comunes que los LBO relacionados con el petróleo y el gas o los productos básicos porque los ingresos por alquiler son mucho más estables que los ingresos obtenidos por los precios volátiles de los productos básicos.

Pero en general, es difícil realizar una gran TIR solo a través de la "ingeniería financiera", que se agrega a la deuda adicional, a menos que la firma de PE en cuestión también tenga planes para mejorar las propiedades u operaciones del fideicomisos de inversión inmobiliaria de alguna manera.

¿Estás despedido?

Eso fue bastante largo, pero en realidad acabamos de arañar la superficie de bienes raíces y fideicomisos de inversión inmobiliaria.

Y puede que todavía no seas Donald Trump, pero si has llegado hasta aquí, estás más que preparado para dominar tus entrevistas y ofertas de tierras en grupos de banca de inversión inmobiliaria, PE de bienes raíces, e incluso en ese fideicomisos de inversión inmobiliaria. He estado mirando.

Recuerde los términos clave de desarrollo inmobiliario descritos anteriormente, las métricas fideicomisos de inversión inmobiliaria más importantes y el modelo NAV y estará por delante del 90% de la competencia.

¡Buena suerte, y avísame cuando tengas tu propia torre (o dos)!

-Brian